Ипотечное решение квартирного вопроса

Существует такой исторический анекдот : когда впервые советский танцевальный коллектив «Радуга» власти решили выпустить на гастроли за границу, то с танцовщицами пришла беседовать сама министр культуры Фурцева. «Девочки!- обратилась она, - вот вы приедете в Париж и побежите по магазинам покупать всякие лифчики и трусики. Пожалуйста, не делайте этого, не позорьте нашу страну. Подождите, лет через 20-30 и у нас все это будет!» Мы не знаем , согласились ли молоденькие актрисы подождать с покупкой прекрасного белья 20 лет. Хотя скорее всего у них просто не было выбора... Небольшое предисловие для терпеливых Существует такой исторический анекдот : когда впервые советский танцевальный коллектив «Радуга» власти решили выпустить на гастроли за границу, то с танцовщицами пришла беседовать сама министр культуры Фурцева. «Девочки!- обратилась она, - вот вы приедете в Париж и побежите по магазинам покупать всякие лифчики и трусики. Пожалуйста, не делайте этого, не позорьте нашу страну. Подождите, лет через 20-30 и у нас все это будет!» Мы не знаем , согласились ли молоденькие актрисы подождать с покупкой прекрасного белья 20 лет. Хотя скорее всего у них просто не было выбора. Пусть сегодня бабушки порой ворчат, что молодые стали очень уж нетерпеливыми и хотят получать от жизни все и сразу. Но сейчас все уже привыкли к тому , что можно легко взять в кредит холодильник, пылесос или что-то еще и, уже пользуясь необходимой вещью, понемногу расплачиваться за нее. Товарный кредит переживает настоящий бум. Теперь очередь дошла и до квартир. В России отношение к жилью особое. Если в Америке человек легко переезжает из одного штата в другой, если это дает возможность карьерного роста, то у нас человек скорее склонен к постоянству и меняет город только в порядке исключения. Жить в съемном жилье для россиянина в отличие от европейца - это не вариант организации жизни, а признак временности и неустроенности. Своя квартира – основа для спокойствия и уверенности в завтрашнем дне . Но вместе с переходом СССР в область истории туда же канула и возможность получить «жилплощадь» от государства. А накопить денег, пытаясь перегнать инфляцию, тоже пока представляется для большинства весьма сложным. Для тех, кто не желает терпеть. Чтобы как –то разрулить эту довольно тупиковую ситуацию правительством была создана программа ипотечного кредитования. Она называется федеральной, и условия ее во всех регионах России одинаковы. Создается региональный оператор, который осуществляет контроль за выдачей и погашением кредитов на покупку квартиры под залог этой самой квартиры. У нас для этого было учреждено Новосибирское областное агентство по ипотечному кредитованию (НОАИЖК ). Условия кредитования Фондом единые для всей Российской федерации : сумма кредита - от 150 тысяч до 2 миллионов рублей, ставка - 15% годовых, срок - от 1 до 20 лет. Начинали выдавать ссуды под 18-19% в год и существует явная тенденция к уменьшению. Причем снижение годового процента распространяется и на тех, кто заключил договор ипотеки раньше. Для тех, кто умеет считать. Своим недавним примером риэлтер Центрального агентства недвижимости Лариса Кондакова: « Молодая девушка закончила институт и захотела отделиться от родителей. Сначала они предполагали, что она будет снимать жилье, но оценив ,что соотношение между арендной платой за квартирой и уплатой задолженности по ипотечному кредиту не так уж велика, родители решили помочь дочери и уплатили первичный взнос за квартиру, на них же и был оформлен кредит.» Посчитаем: квартиру риэлтер подобрала как хотела клиентка- недорогую двухкомнатную в Первомайском районе. Цена продавца была 410 тысяч. Родители внесли предоплату 30% - 123 тысячи и оплатили оформление покупки примерно 41тысячу. Остальная сумма-277 тысяч -была переведена в счет кредита банка с рассрочкой на 5 лет при 15% годовых. То есть девушка или ее родители должны в течении 5 лет ежемесячно выплачивать порядка 5 тысяч рублей. Что в общем вполне соотносимо с арендной платой за жилье. В качестве варианта приобретения полноценного жилья есть и такой проверенный способ: человек, накопив некоторый капитал, вкладывает его в покупку самого дешевого жилья, потом подкопив еще, продает его и приобретает что-то получше и так далее.В этом есть смысл, но нужно помнить о том, что сейчас даже скромный косметическая отделка может обойтись в кругленькую сумму ( специалисты считают, что ремонт однокомнатной квартиры в среднем выльется в 30-50 тысяч рублей). Так ,даже если Вам показалось сначала, что состояние приобретаемого жилища вас вполне устраивает, возможно, что после того, как из него вынесут всю мебель и он станет Вашим Для тех, кто верит в магию слов. «Скажи волшебное слово!»- сколько раз мы говорили это в детстве. Но если Вы подумали, что речь идет о банальных спасибо и пожалуйста, то Вы ошибаетесь. Время приносит новые волшебные слова, которые поднимаются на имперский флаг. Ипотека! И уж , конечно, если это слово произносится В.В.Путиным с предвыборной трибуны ,значит оно и на самом деле обладает магическим действием , от которого как от прямого массажа способно учащенно забиться холодное сердца электората. Итак, в чем же особое обаяние этого не очень русского и прямо скажем не вполне благозвучного слова. Прежде всего в том, что оплатив первичные 30% от стоимости покупаемого жилья из своего кармана и позаимствовав недостающие 70% у банка, вы можете, облегченно вздохнув, вселиться в собственную квартиру. И далее в течении 1-20 лет вы гасите банковский кредит уже за свою квартиру. Кроме того, Вы можете досрочно погасить кредит – банк настаивает на том, чтобы это произошло только не раньше ,чем через полгода. В отличие от традиционного «откладывания денег » , при ипотеке вы минуете такого неприятного вопроса как рост цен на жилье в результате инфляции . Так как ваш кредитор заинтересован в том, что бы вы приобрели качественный товар, а у него был качественный залог, то квартира , которую вы покупаете, будет тщательно проверена и застрахована и в этом смысле ипотека пожалуй самый безопасный способ приобретения жилья. Кроме того, при приобретении квартиры по ипотечному кредиту, Вы сохраняете право на возврат подоходного налога, как и при обычной покупке . Для тех, кто хотел бы примерить на себя. Первый вопрос , который вам зададут , если вы собираетесь попросить ипотечный кредит, - это вопрос о ваших доходах. Причем речь идет о тех доходах, которые фиксируются документально. А это –что греха таить! - пожалуй у большей части населения вещи не совпадающие. Минимально ваш ежемесячный семейный доход должен составлять не менее 15000 руб. Случай из риэлтерской практики (рассказывает Лариса Кондакова ): «Недавно у нас оформляла кредит женщина-медик, а заработки у бюджетников невелики. Тут в качестве созаемщика выступил ее брат- частный предприниматель. Фонд счел возможным выдать ссуду.» Остальные вопросы более гибкие. Необходимо российское гражданство и место работы на территории Новосибирской области . Также учитывается возраст (шансы получить кредит в 50 и более лет невелики) и состав семьи. Для тех, кто не верит в бесплатный сыр. Ну сыр в данном случае ,конечно, не бесплатный. Во-первых, увеличивается реальная стоимость жилья. Сюда добавляется порядка 10% , которые пойдут на оформление покупки по ипотечной схеме ( в том числе услуги агентства недвижимости, агентства по ипотеке, нотариуса страхования и банка) и собственно выплата банковского кредита ( 15% годовых от взятой суммы). Во-вторых, уменьшается число предложений. Не каждый продавец пойдет на продажу по ипотеке, и прежде всего потому что юридическое право собственности на квартиру он передает после получения 30% предоплаты, а остальные 70% денег ему придется ждать еще в среднем около 2 месяцев. Таким образом , срочные продажи – не для вас, и при равном предложении продавец несомненно предпочтет живые деньги ожиданию . В-третьих, право собственности на квартиру будет у вас носит пометку «обременена ипотекой», что означает, что вы не имеете права до полного расчета с Фондом совершать любого рода операции с недвижимостью: продавать, менять. О возможность сдачи в аренду и прописки кого-либо нужно будет отдельно договариваться с Фондом. Кроме того, нельзя делать крупные перепланировки, и теоретически банк даже может контролировать состояние вашего жилья и исправность коммунальных платежей. Для особо дотошных. Между Вами и продавцом при такой покупке находятся еще 3 участника: агентство недвижимости, Фонд ипотечного кредитования и банк. В чем их функции? Рассмотрим пошагово: 1. Вы приходите в агентство недвижимости, заявляете о своем желании приобрести квартиру по программе ипотечного кредитования и собираете необходимые документы. 2. Агентство недвижимости согласует с Фондом по ипотеке возможность предоставления кредита и ограничения по сумме и сроку - выносит предварительное решение о кредите 3. Риэлтер в агентстве недвижимости подбирает вам варианты квартир и ведет переговоры с продавцами. Вы смотрите квартиры и выбираете то, что вас устраивает. 4. Отдел экспертизы агентства недвижимости проверяет выбранную квартиру и готовит пакет документов для передачи в Фонд, в результате чего вы подписываете кредитный договор с банком-посредником. 5. Вы заключаете договор купли –продажи с продавцом и через банк делаете предоплату не менее 30% . После этого Вы получаете юридическое право собственности на квартиру, причем фактически продавец может оставаться в квартире, не передавая ее до получения полной суммы. 6. Примерно месяца через 2 продавец получает оставшиеся 70%, Вы подписываете акт приема- передачи и можете вселяться в свою квартиру. 7. Вы рассчитываетесь сначала с банком , спустя несколько дней Фонд ипотечного кредитования выкупает у банка закладную , и Вы остаток суммы выплачиваете ему . Для тех, кто хочет подстелить соломку. А что будет ,если…? И далее список возможных ужасных происшествий, которые могут произойти с человеком за эти двадцать лет. Для банка самым главным пороком в человеке может быть потеря его кредитоспособности. Поэтому в те самые 10% на оформление , о которых мы уже говорили, в обязательном порядке входят 3 страховки: жизни заемщика, объекта на случай пожара, наводнения и т.п. и риск потери платежеспособности. То есть можно надеяться, что во всяком случае в части неприятных инцидентов с банком за вас рассчитается страховщик. Если же случилось такая неприятность, что заемщик не может продолжать выплачивать кредит, то квартира переходит к кредитору, а выплаченная часть денег возвращается полностью за исключением, конечно, процентов по оформлению. Для тех, кто дочитал до конца. Государственная поддержка программы законодательно делает минимальным риск по ипотеке. Право на жилье, записанное в Конституции, по-прежнему существует. То что сейчас правительство не готово дарить, оно позволяет купить. И судя по темпам , с которым развивается ипотечное кредитование, это и на самом деле возможность полноценно жить уже в сегодняшнем дне.

Благодарим за подробную информацию юриста Центрального Агентства Недвижимости Марию Николаевну Завадскую.

Ключевые слова: Ипотека

← Назад к списку