Горячая линия. Инвестиции в строительство: за и против

В пятницу, 8 апреля, прошла горячая линия "Инвестиция в строительство: за и против". На все звонки отвечала юрист Центрального Агентства Недвижимости Елена Геннадьевна Хрячкова. Мы заключили инвестиционный договор, теперь хотели бы его расторгнуть. Застройщик согласен на расторжение, но с условием, что деньги, внесенные нами в качестве инвестиционного взноса, нам вернут только после того, как будет найден новый инвестор. Может ли этот процесс затянуться на неопределенное время? Имеет ли право застройщик задерживать возврат денег? На Ваш вопрос сложно ответить однозначно. Условия и порядок расторжения инвестиционного договора, как правило, устанавливаются в самом договоре, поэтому, чтобы найти точный ответ, необходимо ознакомиться с условиями Вашего договора. В общем можно отметить, что многое зависит от причин, по которым договор расторгается. Обычно условиями договора предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке при нарушении одной из сторон условий договора. Таким образом, если Вы расторгаете договор в связи с тем, что застройщик нарушает сроки строительства и сдачи дома или ненадлежащим образом исполняет другие обязательства по договору, то Вы имеете право потребовать расторжения договора, незамедлительного возврата внесенных денежных средств и уплаты убытков и неустойки. Если Вы хотите расторгнуть договор по собственному желанию, в силу своих личных причин, то, скорее всего, Вы можете рассчитывать лишь на возврат внесенных Вами денежных средств в сроки и на условиях, установленных договором, без какой-либо индексации. Более того, к Вам могут быть предъявлены штрафные санкции со стороны застройщика, если таковые предусмотрены инвестиционным договором. Если объект, на который заключен договор об инвестиционной деятельности, является ликвидным, привлекательным для других инвесторов, то наиболее выигрышный для Вас вариант – заключить соглашение о переуступке прав по договору об инвестиционной деятельности с другим лицом. В этом случае Вы не только достигните желаемого результата – прекратите отношения с застройщиком, но и сможете не просто вернуть внесенные Вами деньги, а еще и получить прибыль. Для решения этого вопроса Вы можете обратиться в любой из офисов нашего агентства недвижимости. У кого возникает ответственность передо мной как правопреемником инвестора после заключения соглашения о переуступке прав по инвестиционному договору – у предыдущего инвестора или у застройщика? По соглашению о переуступке прав по договору об инвестиционной деятельности инвестор передает права требования по заключенному с застройщиком договору другому лицу. При переходе прав требования вся ответственность, которую застройщик несет перед инвестором, переходит к его правопреемнику. Отвечать за исполнение условий инвестиционного договора должен непосредственно застройщик. К предыдущему инвестору могут быть предъявлены только требования, вытекающие непосредственно из соглашения о переуступке, например такие, как обязанность по передаче инвестиционного договора и всех прилагаемых к нему документов, обязанность подтвердить факт отсутствия задолженности перед застройщиком, предоставить платежные документы, обязанность принять от правопреемника оплату за переуступку и т.п. Застройщик требует от нас оплаты расходов на обмер и составление документов БТИ и оплаты коммунальных услуг, хотя дом еще не сдан. Правомерно ли это? По общему правилу, расходы на проведение инвентаризации построенного объекта и составление технической документации органами технической инвентаризации должен нести застройщик, однако это правило действует, если договором об инвестиционной деятельности не установлена обязанность инвестора по возмещению этих расходов. То же самое касается оплаты коммунальных услуг. Если договором не установлен особенный срок, с которого инвестором оплачиваются услуги по водо-, тепло-, энергоснабжению и другие коммунальные услуги, то обязанность инвестора по их оплате возникает только с момента передачи ему квартиры по акту приема-передачи после сдачи дома в эксплуатацию. Нами был заключен инвестиционный договор, по которому дом должен быть сдан во втором квартале 2004 года. Однако этот дом еще не достроен, и вообще, стройка, похоже, заморожена, и будет ли дом достроен и сдан, неизвестно. Договором предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию на 6 месяцев и более. Как это можно осуществить и что делать, если застройщик откажется возвращать нам деньги? Если у Вас есть намерение расторгнуть договор об инвестиционной деятельности в одностороннем порядке на основаниях, установленных законом или договором, то Вы должны в письменной форме уведомить другую сторону договора (застройщика) о расторжении договора, указав причины такого расторжения. Договор будет считаться расторгнутым с момента, определяемого в соответствии с условиями договора, а если этот срок договором не определен, то в разумный срок, указанный в уведомлении. Возврат денег, внесенных Вами в качестве инвестиционного взноса, должен быть возвращен Вам в порядке и в срок, установленные инвестиционным договором. Если такой срок не установлен, либо застройщик не возвращает Вам деньги вовремя, Вы имеете право в судебном порядке взыскать с застройщика полагающиеся Вам деньги, а также причиненные Вам убытки. Более подробную информацию Вы можете получить, обратившись за консультацией к одному из юристов нашего агентства. Действительна ли сделка по переуступке права, если человек, переуступивший право, на момент заключения договора об инвестиционной деятельности с застройщиком имел один паспорт, а на момент переуступки – другой. Да, такая сделка является действительной, так как ее совершает конкретный гражданин, и со сменой паспорта его личность и правоспособность не меняются. В такой ситуации можно порекомендовать следующее: Во-первых, необходимо убедиться, что новый паспорт выдан позднее, чем был заключен первоначальный договор об инвестиционной деятельности. Во-вторых, необходимо иметь ввиду, что как правило при замене паспорта в нем указываются сведения о ранее выданном паспорте. Его данные должны совпадать с данными, указанными в инвестиционном договоре, если он был выдан до его заключения. Я обратился в одну компанию с целью покупки квартиры в строящемся доме. Мне выдали для ознакомления образец договора о долевом участии в строительстве дома. Оказалось, что по этому договору застройщиком является не та организация, куда я обратился. Понятных объяснений, почему в договоре значится другая фирма, я не получил. Что за этим может крыться? Могу ли я потребовать заключения договора с той организацией, куда я обратился? Договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома заключается между инвестором, то есть лицом, вкладывающим денежные средства в строительство, и застройщиком. По новому законодательству застройщиком выступает организация, которая имеет на праве собственности или аренды земельный участок и разрешение на строительство определенного объекта на этом участке. Таким образом, чтобы определить, с надлежащим ли лицом Вы заключаете инвестиционный договор, необходимо ознакомиться с указанными документами на строящийся объект. В Вашей ситуации, скорее всего, застройщиком действительно является организация, поименованная в договоре, а та фирма, куда Вы обратились изначально, выполняет роль посредника, занимается поиском инвесторов на строящийся объект. Чтобы обезопасить себя, Вы должны проверить полномочия лица, который будет подписывать договор от имени застройщика: это может быть либо руководитель организации-застройщика, действующий на основании Устава и решения о назначении руководителем, либо другое лицо, действующее по доверенности, выданной руководителем организации, причем реквизиты этой доверенности должны быть обязательно указаны в договоре, к тому же копию доверенности желательно получить на руки. Я заключила инвестиционный договор в 2003 году. Те договоры, которые сейчас заключаются с другими инвесторами, существенно отличаются от моего, в том числе условия о состоянии, в котором передается квартира: в соответствии с моим договором квартира должна быть передана с отделкой «под ключ», в новых договорах – под самоотделку. У меня есть опасения, что и мне квартиру будут передавать под самоотделку. Действуют ли условия моего договора, если в большинстве других договоров они иные? Смогу ли я получить квартиру в готовом состоянии? Действовать будут условия именно того договора, который заключен между застройщиком и Вами. Изменить условия договора можно только путем составления дополнительного соглашения, по взаимному согласию сторон. В одностороннем порядке изменение условий договора, в том числе о состоянии, в котором передается квартира после сдачи дома в эксплуатацию, не допускается. В случае, если застройщиком будут нарушены обязательства, принятые в соответствии с заключенным договором, в частности если не будет выполнены отделочные работы «под ключ», Вы имеете право в судебном порядке потребовать исполнения обязательств в полном объеме либо возмещения причиненного Вам ущерба (в случае, если отделочные работы Вы выполните самостоятельно, за свой счет), а также выплаты неустойки. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме. Как определить надежность строительной компании, к кому из застройщиков лучше обращаться? Отправной точкой в определении объекта, на который Вы будете заключать инвестиционный договор, должна служить все-таки не надежность компании, а выбор квартиры, которую бы Вы хотели приобрести. После того, как Вы определитесь с объектом, необходимо проверить комплект документов на строительство, учредительные документы застройщика, ознакомиться с условиями заключения инвестиционного договора. Для проведения проверки лучше привлечь квалифицированного, опытного специалиста, который поможет Вам оценить ситуацию и сделать объективный вывод о том, стоит ли связывать свои отношения с тем или иным застройщиком. Обращаем внимание, что услуги по проверке инвестиционного объекта Вам могут оказать специалисты нашего Агентства недвижимости. Можно ли, приобретая жилье в новостройке, зарегистрировать его на несовершеннолетнего ребенка? Да, можно. Для этого один из родителей несовершеннолетнего ребенка должен заключить договор об участии в долевом строительстве от имени и в интересах несовершеннолетнего. Однако не стоит забывать, что впоследствии Вы не сможете распорядиться квартирой, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетнему, без разрешения органов опеки и попечительства. Оценить действительную необходимость оформления квартиры на ребенка Вам могут помочь специалисты нашего Агентства. Какие дополнительные гарантии появились у частных инвесторов с принятием нового закона об инвестициях? Как известно, основные риски, которым подвергается гражданин, заключающий инвестиционный договор – это вероятность «двойных» продаж, несоблюдение сроков сдачи объекта, а также незавершение строительства. В соответствии с вступившим в силу с 1 апреля 2005 года Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» права на строящиеся объекты и сделки с ним, в том числе договоры долевого участи в строительстве, подлежат обязательной государственной регистрации, к тому же такие договоры теперь может заключать исключительно застройщик объекта. Таким образом практически сведена к нолю возможность заключения нескольких инвестиционных договоров на одну квартиру. Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию, а также за незавершение строительства, теперь также установлена законом, а значит применить к застройщику штрафные санкции за неисполнение условий договора стало возможным даже в том случае, если о них нет упоминания непосредственно в договоре. И это далеко не полный перечень новшеств, снижающих риски частного инвестора. Более подробную консультацию по интересующему Вас вопросу Вы сможете получить, обратившись в один из офисов Центрального Агентства Недвижимости.

Ключевые слова: Горячая линия