Грамотный договор аренды- безопасность и предсказуемость

В прошлых номерах мы начали разговор о таком виде деятельности, как аренда жилья. Вопрос этот интересен как людям, желающим обрести недорогое жилье во временное пользование, так и тем, кто хочет поправить личный бюджет за счет сдачи внаем свободных жилых площадей. Сегодня мы поговорим о правилах составления договора аренды, различных нюансах, которые необходимо учитывать наймодателям и нанимателям. Наш собеседник - руководитель отдела аренды ООО»Центральное Агентство Недвижимости» Елена Леонидовна Кухар - Елена Леонидовна, расскажите пожалуйста, какие пункты обязательно должны быть отражены в договоре найма. - В договоре найма должны быть отражены права и обязанности сторон, порядок расчета сторон, особые условия. Сотрудники нашего агентства, кроме того, в обязательном порядке прилагают к договору аренды памятку для клиентов, акт приема-передачи квартиры и приложение, в котором прописано согласие всех собственников данной квартиры сдавать свою жилплощадь в наем. Если стоимость аренды в течение действия договора меняется, то это тоже отражается в приложении. В договоре описывается предмет сделки, то есть жилое помещение какой площади, по какому адресу сдает наймодатель, на каких основаниях его принимает наниматель, на какой срок заключен договор. Так же в договоре фиксируются паспортные данные обеих сторон. - Давайте поговорим о правах и обязанностях наймодателя. - Наймодатель обязан передать нанимателю предмет договора, то есть квартиру, в состоянии, пригодном для жилья. То есть, там должно быть электричество, вода, исправная сантехника, электроплита. Нельзя сдавать жилплощадь, скажем, без унитаза или с разбитыми оконными стеклами. Кроме того, если наймодатель сдает жилье в многоквартирном доме, он обязан оплачивать проведение ремонта подъезда, замену труб в стояках и прочие подобные расходы, если в период действия договора их потребует ЖЭУ. Что касается прав наймодателя, он имеет право периодически проверять состояние сданной внаем квартиры, а так же состояние счетов в ЖЭУ, НГТС и «Энергосбыте». - А у нанимателя есть права и обязанности? - Обязанностей у нанимателя больше, чем прав. Он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. В число его обязанностей входит своевременно вносить оплату за коммунальные услуги, производить расчет с наймодателем, а так же не реже одного раза в месяц обеспечивать возможность проверки помещения наймодателем. Наниматель не имеет права производить переустройство и реконструкцию квартиры. Что касается прав, наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок, а так же на изменение условий договора с согласования наймодателя. Например, человек снял квартиру на длительный срок и хочет сделать в ней ремонт. Если наймодатель не против, они могут соответствующим образом зафиксировать это соглашение. Тогда пункт «не производить переустройство и реконструкцию помещения» может варьироваться. Кроме того, в договоре есть пункт, что наниматель может использовать помещение только как жилое помещение, для проживания в ней только оговоренных в договоре лиц. - Для чего еще можно использовать жилое помещение? - Нередко случается, что квартиры в центре на первых этажах снимают под офисы или, что греха таить, устраивают в них бордели. Это, конечно же, является нарушением условий договора. Как и ситуация, если нанимает помещение один человек, а реально проживает другой. - Тогда непонятен вот какой нюанс. Мы только что сказали, что если нанимателем является одни человек, а в квартире живет другой, то это является нарушением договора. А если этот другой - член его семьи? - Членов семьи мы записываем в пункте «особые отметки». Там указывается, что «в соответствии с договором, помимо нанимателя, в помещении имеют право проживать следующие граждане»... Под «следующими гражданами» и подразумеваются супруги, дети, прочие родственники. Разумеется, мы не лишаем нанимателей права приглашать к себе гостей. - Ну, а что делать наймодателю, если произошла, например, такая ситуация: сдал квартиру интеллигентной с виду семейной паре, получил предоплату за три месяца вперед. Через месяц приходит и видит, что семейной пары и след простыл, а в квартире устроен «дом свиданий» со всеми вытекающим последствиями. - Наймодатель имеет полное право расторгнуть договор по своей инициативе. В этом случае он возвращает нанимателю в течение 10 дней сумму предоплаты за фактически неиспользованное нанимателем время пользования жилым помещением. Если в квартире повреждена сантехника, испорчена мебель (факт и величина ущерба определяется в соответствии с актом приема-передачи, о котором мы говорили в прошлом номере), то наймодатель может оставить предоплату или ее часть себе в счет нанесенного ему материального вреда. - Такая форма расчета, как предоплата, мне кажется, невыгодна для клиента? - Почему же? Стоимость найма, если произведена предоплата, нельзя повысить. Это первое. Второе.Договор найма при соблюдении его условий не может быть расторгнут раньше окончания срока, за который была внесена предоплата. - Представим такую ситуацию. Человек сдал квартиру, а сам поселился на даче. Неожиданно резко похолодало, жить в дачном домике стало некомфортно и наймодатель хочет вернуться в свою городскую квартиру. - Он может это сделать. Но в таком случае он обязан в течение 2-х дней возвратить нанимателю остаток предоплаты с дополнительной выплатой нанимателю 10-30 процентов от этой суммы за каждый неиспользованный, но оплаченный месяц найма. - Как наказывается финансовая недисциплинированность нанимателя, если он нерегулярно и не вовремя рассчитывается с наймодателем? - За каждый день просрочки платежа взимается пеня в размере от 0,1 до 0,5 процента от суммы задолженности. - В практике случались такие инциденты. Хозяева сдали квартиру, взяли предоплату. Наниматели первый раз пошли платить за жилищно-коммунальные услуги и только тут выяснили, что у хозяев огромные долги перед ЖЭУ и прочими организациями. - Агентство недвижимости гарантирует своим клиентам защиту от подобных неприятностей. В дополнениях к договору мы записываем показания электросчетчика, состояние счетов за коммунальные услуги и телефон. Все это происходит в присутствии риэлтера, который ставит свою подпись и подтверждает подлинность данных в случае возникновения разногласий. - Можно ли оспорить юридическую силу договора? - Это очень сложно, так как на каждом листе ставятся личные подписи наймодателя и нанимателя, а акт приема-передачи заверяется печатью агентства и подписью риэлтера. - Нужно ли заверять договор аренды в Учреждении юстиции? - Договор найма регистрируется в юстиции, если он составлен сроком более, чем на один год.

Ключевые слова: Рынок недвижимости