Договор... дороже денег

С какими трудностями может столкнуться каждый, кто решил самостоятельно продать или купить квартиру? Почему люди обращаются за помощью к агентствам недвижимости? Что такое эксклюзивный договор? - Об этом подробнее читайте в данной статье. Тот, кто хотя бы раз в жизни затевал покупку-продажу жилья, тот знает, насколько это затяжной, хлопотный, просто-таки выматывающий процесс. И главная подлость, по-моему, заключается вот в чем: пока за это не возьмешься, все кажется простым и легким. А чего? Накупил газет с объявлениями. Пара вечеров, проведенная в переговорах – и партнер по сделке найден. Не тут-то было. Я давно решила купить садовый участок с маленьким домиком. Накоплений у меня никогда не было, поэтому единственный способ приобретения дачи напрашивался сам собой: покупка двухкомнатной квартиры взамен моей огромной и пустынной «трешки» позволит иметь в запасе приличную сумму на покупку загородного дома. Потратив изрядную сумму на опустошение киоска Роспечати, я принесла домой ворох печатной продукции и уселась искать подходящие для себя варианты. Первое разочарование наступило очень быстро, сразу после того, как в колонке «куплю» я насчитала объявлений примерно в три раза меньше, чем в колонке «продам». Мне нужно было как раз продать. Тем не менее, полсотни желающих приобрести жилплощадь в пяти газетах все-таки нашлось. «Быстрее к телефону, обзвонить всех, пока это не сделали конкуренты!» – такой была моя первая мысль. За один вечер удалось обзвонить лишь семерых авторов объявлений. Пятеро из них спросили, сколько я прошу за свою трехкомнатную в Левобережье, воскликнули «Ой, как дорого!», хотя, это была нормальная рыночная цена, не ниже и не выше прочих, и на этом разговор закончили. Зато двое других дотошнейшим образом расспрашивали, какой у меня этаж, какой район, какова площадь квартиры. Интересовались, давно ли в доме проводился капитальный ремонт с заменой сантехнических коммуникаций, какое ЖЭУ его обслуживает и даже поликлиника под каким номером расположена ближе всего. Я подробно и вежливо отвечала на все вопросы, после чего слышала неизменное: «Мы подумаем и вам перезвоним». Но, как вы уже поняли, никто не звонил. Через две недели пустой болтовни по телефону один знающий человек мне объяснил: дескать, полагаться на объявления «куплю» не стоит, так как их авторы – люди малообеспеченные, рассчитывающие таким образом найти «дурака», готовых продать жилплощадь по смешной цене. Те, кто действительно может купить квартиру, объявлений не дают, опасаются рэкетиров, но вот если я сама дам объявление под рубрикой «продам»… В редакциях нескольких газет, оказывающих подобную услугу, мне сказали, что можно дать бесплатное объявление, но тогда редакция не несет никаких обязательств по срокам. То есть, объявление может быть опубликовано через месяц, через два. Такой вариант меня не устроил. Срочное объявление стоит денег. Самые дешевые расценки составляли от 6 рублей за слово. На телевидении и в некоторых «раскрученных» изданиях цены доходили до 70 рублей за слово. Потратив около 3 600 рублей на саморекламу, я принялась ждать. Телефон в квартире, действительно, разрывался. Я не могла заниматься никакими домашними делами. Из-за непрекращающихся звонков постоянно случались ЧП квартирного масштаба: на плите убегал суп, в ванну переливалась вода. С кем только мне ни приходилось общаться! Одинокие пожилые люди, которые звонят по объявлениям просто ради того, чтобы хоть с кем-нибудь поговорить; молодые люди, желающие познакомиться; такие же, как я, продавцы, пытающиеся определиться в цене на собственную жилплощадь; маленькие дети, забавлявшиеся тем, что читали в трубку матерные стишки. Среди тех, кто звонил по делу, тоже оказалось много таких, с кем иметь дела как раз не хотелось бы. Одна гражданка сказала, что все характеристики моей жилплощади ее устраивают, но купит она ее при одном условии: надо пригласить экстрасенса, который проверит жилище на отсутствие всяких отрицательных биоэнергоинформационных полей. Я согласилась даже на это. После чего в мою квартиру явился очень странный человек, который в поисках этих самых полей принялся заглядывать в шкафы и укромные места. Обнаружив, что шкафы пустые, а укромных мест как таковых нет, потому как большая часть вещей уже вывезена, человек сказал, что квартира «нехорошая», покупать ее нельзя. В общем аферистов разных мастей тоже было предостаточно… Таким вот образом я промучилась год. За это время нашелся единственный адекватный покупатель, который уже готов был купить мою квартиру, но услышав, что я собираюсь в кратчайшие сроки подобрать себе квартиру взамен этой, снисходительно улыбнулся: «О, так вы с ее поиском еще полгода провозитесь». Больше я его не видела. Обидно было до слез. Близкая подруга, сама закончившая квартирную эпопею совсем недавно, выслушав мои жалобы на уже порядком надоевшие звонки и странных посетителей, общение с которыми далеко не всегда доставляло удовольствие, решительно заявила: «Кончай заниматься ерундой и иди в агентство». – «Может, мне сразу в несколько агентств сходить для верности?» – промямлила я. – «Нет. В одно. В Центральное. И обязательно заключи с ними эксклюзивный договор!» На мою квартиру в Центральное Агентство Недвижимости нашли покупателя за две недели, причем, по очень выгодной для меня цене. Теперь я всем своим знакомым рассказываю о преимуществах эксклюзивного договора. Во-первых, я в течение всего времени общалась с одним и тем же риэлтором, который, согласно условиям договора, нес ответственность за прохождение моей сделки. В любой день и час я могла позвонить, спросить как идут дела и получить четкий ответ: оформление документов находится на такой-то стадии, какие варианты квартир для меня найдены. В течении следующих двух недель мне показали пять вариантов «двушек», на одной из них я и остановилась. Недостающий документ из опеки риэлтер оформила за считанные дни. При этом мне не пришлось тратить время на перемещение по различным чиновничьим инстанциям и стояние в очередях. Риэлтер так же взяла на себя все телефонные переговоры, изрядно мне надоевшие. И я уже не замирала от страха, оставаясь один на один с незнакомым человеком в замкнутом пространстве. Потенциальные покупатели теперь приходили в сопровождении риэлтера и это были уже не совсем незнакомые люди с неясными намерениями, а личности с фамилиями, и именами, про которых мы точно знали, что они хотят купить квартиру, ибо в агентства недвижимости обращаются обычно именно с этой целью, а не с какой-либо другой. За свою квартиру, с которой, что ни говори, а жаль было расставаться, я спокойна. Ее купила очень милая женщина. А я на вырученные деньги купила квартиру и милую дачу с домиком. О преимуществах и перспективах технологии под названием «эксклюзивный договор» мы расспросили директора Центрального Агентства Недвижимости Олега Харченко: «Эксклюзивный договор – это брокерская система, которая общепринята в мировой практике. Смысл эксклюзивного договора в том, что клиент заключает соглашение с агентством недвижимости в лице конкретного риэлтера. Отныне этот риэлтер несет ответственность за работу по сделке. Таким образом, клиенту есть с кого спросить. Почему это эффективно? Потому что заработок риэлтера – процент от сделок – напрямую зависит от того, как скоро будет заключена именно эта сделка. Следовательно, риэлтер постарается заранее оформить документы на продаваемую квартиру, а при общении с покупателями как можно подробнее рассказывать о ее достоинствах. Сегодня система эксклюзивных договоров особенно актуальна, поскольку спрос значительно ниже, чем предложение. Таким образом, найти покупателя довольно трудно. Еще труднее будет его удержать, если выяснится, что у продавца еще не готовы документы или если продавец в силу неопытности, не сможет грамотно «выставить свой товар лицом». Профессиональный риэлтер, заинтересованный в совершении сделки, выполнит эту работу гораздо лучше. С помощью эксклюзивных договоров можно даже влиять на ситуацию на рынке недвижимости. Взять, к примеру, тенденцию искусственно удерживаемого уровня цен. Мы перешагнули критическую отметку стоимости квартир, после которой, по законам рынка, цены должны начать снижаться, что, собственно, и происходит. Объективно нынешние цены на 5-7 процентов ниже, чем прошлогодние. Между тем, человек, затеявший продажу квартиры еще в прошлом году и еще тогда назначивший цену, сейчас не хочет продавать ее дешевле. Допустим, он находит покупателя. Тому, чтобы купить эту квартиру, надо продать свою. Поскольку новую приходится покупать дороже рыночной стоимости, он назначает такую же завышенную стоимость и на свою. Таким образом, выстаивается цепочка из желающих продать квартиры по завышенным ценам. Но у цепочки нет первого звена – того, кто согласился бы просто взять и выложить эту завышенную сумму. Такая ситуация может длиться вечно. Если только кто-нибудь не разрушит эту цепочку искусственно. Например, риэлтер, заключив эксклюзивный договор с каким-нибудь из средних звеньев и совершив сделку по реальной цене. Тогда цепочка сама собой распадется и цены нормализуются. Технология эксклюзивных договоров широко распространена в Москве и Московской области. Операторы и участники новосибирского рынка недвижимости так же оценили ее достоинства и активно начинают практиковать договорную систему в своей деятельности».

Ключевые слова: Рынок недвижимости