ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Можно ли в сегодняшнее время взять кредит на покупку квартиры? Можно. Остается вопрос где, на каких условиях и в каком размере. Подробно на данную тему читайте далее... Коммерческая ипотека В нашем городе на сегодняшний день действует два вида ипотечных кредитов: коммерческая ипотека и социальная ипотека. Слово «ипотека» в буквальном смысле означает «залог недвижимости». То есть, смысл в том, что кредит берется под залог той недвижимости, которая, собственно, и приобретается. Итак, чтобы стать участником коммерческой ипотеки, нужно: 1.Наличие денежных средств в размере 30% от стоимости приобретаемого жилья. Например, молодая семья, живущая вместе с родителями или в общежитии и желающая приобрести самую скромную квартиру за 500 тысяч рублей, должна скопить как минимум 150 тысяч рублей. Допустим, у вас есть эти деньги. Вы идете в агентство ипотечного кредитования или в банк «Сибконтакт» — это единственный в Новосибирске банк, выдающий ипотечные кредиты. Вас просят заполнить ряд документов, среди которых справка о доходах с места работы; справки из наркологического, психиатрического и других диспансеров; копии паспорта, трудовой книжки, свидетельств о браке или разводе, свидетельств о рождении детей, а так же военный билет и водительское удостоверение в случае их наличия. 2. При условии хорошего здоровья, социальной благонадежности (вы не наркоман, не алкоголик, не алиментщик и не имеете привычки жениться каждый год) и надежности фирмы, в которой вы работаете, чтобы получить кредит в размере 350 тысяч рублей, необходимо иметь совокупный доход на семью не менее 20 тысяч рублей. Согласно Закону «Об ипотеке» ежемесячно отдавать по кредиту можно не более 1/3 совокупного семейного дохода. Взяв кредит 350 тысяч на 10 лет под 18% годовых, клиент должен отдавать в месяц 6500 рублей. В ближайшем будущем коммерческая ипотека может стать доступнее, так как банк «Сибконтакт» планирует начать выдачу кредитов сроком на 20 лет. В этом случае кредитные ставки снизятся в полтора раза и кредит смогут получить не только те, кто зарабатывает 9-10, но и те, чей доход – 5-8 тысяч рублей. Минимальная сумма кредита, которую выдает банк – 250 тысяч рублей. Чтобы получить такой кредит, семья должна зарабатывать не менее 17 тысяч в месяц, то есть 8,5 тысяч на каждого из супругов. Социальная ипотека Этот проект начал действовать с 1 января 2003 года. Главное отличие социальной ипотеки от коммерческой – годовая процентная ставка не 18 процентов, а всего пять для работников бюджетной сферы и 10 – для остальных категорий граждан. Банку это невыгодно, ведь только уровень инфляции в 2002 году в нашей стране составил 15%. Поэтому 20 миллионов рублей на социальную ипотеку выделено из областного бюджета. Максимальная сумма социального кредита составляет 300 тысяч рублей. Участниками социальной ипотеки могут стать только те, кто официально нуждается в улучшении жилищных условий. Таковых в нашем городе порядка 30 тысяч семей. Для участия в социальной ипотеке требуется: 1.Справка из отдела учета и распределения жилья вашей районной администрации. Эту справку могут получить те, у кого на одного члена семьи приходится менее 8 квадратных метров жилой площади (это социальная норма для квартир). То есть, если вы проживаете в однокомнатной квартире с жилой площадью 16 кв. м втроем, вы нуждаетесь в улучшении жилищных условий. В той же квартире вдвоем – уже все нормально. 2. Наличие квартиры, которая покрывала бы 60% стоимости нового жилья 3. Собственные средства, равные 20% стоимости приобретаемой квартиры. Например, вы хотите приобрести трехкомнатную квартиру за 750 тысяч. У вас есть однокомнатная за 450. Своих вам необходимо накопить все те же 150 тысяч. Тогда еще 150 вам дадут в кредит. Рассчитываться с кредитом вы будет так же 10 лет, выплачивая ежемесячно 1 тысяч 562 рубля 50 копеек. Как это делается Представим, что банк рассмотрел вашу заявку, счел вас платежеспособным заемщиком и согласился предоставить кредит. Что дальше? А дальше вы - идете в агентство недвижимости подыскивать себе квартиру; - найдя ее, с помощью риэлтеров, либо самостоятельно поверяете пакет правоустанавливающих документов; - идете в банк. Если документы кажутся банку убедительными, а квартира ликвидной, между вами и продавцом заключается договор купли-продажи. На этом этапе могут возникнуть две сложности: сомнения в подлинности документов продавца (по этой причине банки наиболее охотно выдают кредиты на покупку жилья в новых домах); сомнения у продавца в том, стоит ли с вами связываться (так как по договору купли-продажи он получит только ваши 150 тысяч, а остальную сумму – позже из банка по договору ипотеки). Задержка может составлять от 1-2 дней, если банк местный до 2-3 недель, если деньги будут идти из Москвы. Это создает продавцу определенные психологические сложности. Предположим, эти препоны преодолены, договор купли-продажи заключен. Тогда вы вместе с продавцом, риэлтером и представителем банка идете в Учреждение юстиции регистрировать сделку. И вот тут происходит самое главное, в чем и состоит смысл ипотеки. Вы становитесь собственником приобретенной квартиры. Но на ваше право собственности налагается ограничение, поскольку ваша квартира является залогом у банка. Вы можете в ней жить. Но вы не можете поменять, подарить или завещать эту квартиру до тех пор, пока не выплатите кредит. Продать ее без ведома залогодержателя вы так же не можете. Кто чем рискует Согласно Закону «Об ипотеке», при нарушении выплат по кредиту, задержке платежа более чем на 1 месяц, либо сбоях в графике платежей три раза в течение года, залогодатели имеют право обратить взыскание на залоговое имущество и расторгнуть договор по ипотеке. Нарушение выплат по кредиту может произойти в случае потери трудоспособности, дохода или в случае смерти того, кто взял кредит. Закон «Об ипотеке» предусматривает два варианта развития событий: 1. Добровольное досрочное возращение кредита. Допустим, участник ипотеки за пять лет успел выплатить половину кредита. На шестой год он потерял работу. Трагедия. Но не повод для самоубийства. Заложенную квартиру залогодержатель может продать. Часть вырученных денег взять в счет оставшейся невыплаченной суммы кредита, а на оставшуюся часть купить клиенту другую, более дешевую квартиру. 2. Возвращение залога через суд. По закону, если выплаты по кредиту еще не начинались, а с заемщиком что-то случилось, кредитор забирает себе заложенное имущество, жильцов заложенной квартиры выселяют во временное жилье. Но это на бумаге. На деле наш самый гуманный в мире суд вряд ли примет решение выселить семью с ребенком только потому, что они не вернули кредит какому-то банку. У нас не выселяют даже тех, кто имеет многотысячные долги перед родным муниципалитетом Чем еще мы рискуем? Закон «Об ипотеке» рассматривает мужа и жену как созаемщиков. Они несут равную ответственность по кредиту. Поэтому, если супруги разведутся и кто-то из них сменит место жительства, платить положенную половину кредита ему все равно придется. Разменять купленную в кредит квартиру невозможно до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен. Еще один риск. Кредит берет глава семейства единолично. Он же расплачивается по нему из своих заработков. Жена не вкладывает ни копейки. Но при этом «выставить» из дома супругу после развода муж не может, ибо в соответствии с «Семейным кодексом» она имеет право на половину имущества. Избежать подобных казусов можно только составив брачный контракт соответствующего содержания. Можно обратиться в страховую компанию для защиты своих интересов: страховщик предусматривает три страховых случая: 1. Прекращение дееспособности заемщика 2. Утрата залога в результате прекращения прав собственности на него 3. Утрата залога в результате форс-мажорных обстоятельств. Если, скажем, ваш муж, взявший кредит, умер от сердечного приступа, то погасить остаток кредита за вас может страховщик. Если же он, будучи пьяным, замерз на улице – это не страховой случай. Если ваш дом взорвали террористы, вам, скорее всего, не придется расплачиваться за уже не существующую в природе квартиру. Но если у вас произошел пожар из-за неосторожного обращения с огнем – сами виноваты. Кредит все равно придется выплачивать. Кому кредит не дадут Нельзя получить кредит под строящееся жилье, под индивидуальное строительство, под приобретение квартиры в доме с износом более 70%, под квартиру, права собственности продавца которой сомнительны, под отделку уже имеющейся жилплощади. Кредит могут получить женщины не старше 45-50 лет, мужчины не старше 50-55. Ссуда в Сбербанке Самой распространенной программой по выдаче ссуд на приобретение жилья в Москве является программа Сбербанка. Минус ее в том, что кредиты предоставляются при наличии нескольких поручителей - их количество зависит от суммы кредита. Доход поручителей должен в полтора раза превышать доход заемщика. Зато Сбербанк кредитует полную стоимость жилья. Ставка по рублевым кредитам в Сбербанке составляет 23% годовых, кредит предоставляется на 15 лет. Но вряд ли она окажется большим подспорьем для новосибирцев в деле приобретения жилья. В Новосибирске действуют две программы кредитования населения: на неотложные нужды и на развитие малого бизнеса. На неотложные нужды Сбербанк выдает рублевые ссуды в размере, эквивалентном 10 тысячам долларов. То есть, максимум, что вы можете получить – 32 тысячи рублей. При этом необходимо найти от 2-х до 4-х поручителей, зарабатывающих как минимум в полтора раза больше вас. Каждый месяц в течение пяти лет вам придется выплачивать 500 рублей по кредиту, плюс 22% годовых. Какие еще могут быть варианты Можно взять ссуду у родного предприятия. Но это возможно только в том случае, если предприятие ваше процветает и при этом исправно выплачивает налоги. Если хотя бы одно из этих условий отсутствует (предприятие процветает, но не выплачивает налоги) ссуду вам вряд ли дадут – чтобы не привлекать лишнего внимания налоговой инспекции. Это во-первых. Во-вторых, со ссуды, полученной на предприятии, придется платить налог. Чем больше вы попросите, тем больше придется отдать государству.

Ключевые слова: Рынок недвижимости