Жилье по сертификату. Мифы и реальность

С 1998 года в России реализуется федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», которая на определенных условиях обеспечивает некоторые категории граждан - бывших военных, северян, чернобыльцев, людей, пострадавших от стихийных бедствий - правом на безвозмездное приобретение жилья за счет государства. За пять лет сотни российских семей улучшили свои жилищные условия с помощью полученных сертификатов. В июне очередные 93 семьи бывших военнослужащих получили государственные жилищные сертификаты. Хотя процедура выбора квартиры или частного дома, заключение договора и оплаты «сертификатного» жилья не сложная, вопросов в процессе поиска варианта и оформления возникает много. Причем, спрашивают и сомневаются не только обладатели сертификатов, но и продавцы квартир. В нашей статье с помощью риэлтеров Центрального Агентства Недвижимости мы попытаемся развеять самые устойчивые мифы и ответить на самые частые вопросы. Мы решили не вдаваться в подробности получения сертификатов, и в качестве исходной обозначить ситуацию, когда гражданин или семья внезапно становится состоятельными гражданами, активы которых сосредоточены в небольшой бумажке – государственном жилищном сертификате. Но вот первая волна радостных впечатлений разбилась о скалы трудностей и недопонимания... Казалось бы «созрел купец», пора бы уже и товар посмотреть. Но…когда, выбрав подходящий вариант, посмотрев квартиру, речь вдруг заходит о месте и способе расчета, счастливый обладатель сертификата, с гордостью сообщив о своей материальной ценности, вдруг замечает резкое изменение в настроении продавца. Основная причина такой перемены – весьма осторожное отношение продавцов к системам расчетов отличных от «утром деньги – вечером стулья». То есть, абсолютное большинство сделок с недвижимостью происходит банальным способом – передачей мешка с деньгами до подписания договора и купли-продажи квартиры. На аргументы будущего квартирного собственника, что «государство платит» и «все будет хорошо», ответ один – «спасибо, но мы уж как-нибудь старым, проверенным способом». Как рассказал нам один из обладателей сертификата – солдат, прошедший «горячие» точки – «Не поверите, от безысходности чуть не заплакал». Поверим. Потому что, несмотря на пятилетнюю практику подобных операций, доля сделок с сертификатами несоизмеримо мала относительно общего объема сделок с недвижимостью. Как следствие, информационные пробелы продавцов восполняются принципом «береженного – Бог бережет». Попытаемся развеять сложившееся мнение. МИФ 1 Вариант квартиры в центре города с окнами на Красный проспект владельцам сертификатам, как говорится, «не светит». Светит. Если есть свободные денежные средства, сертификатчики вправе выбирать все, что угодно и где угодно. Однако, поскольку, стоимость сертификата определяется Госстроем, исходя из средних рыночных цен, и ограничивается социальными нормами жил-площади на каждого вписанного в сертификат члена семьи, ликвидность самого по себе сертификата действительно оказывается не столь высокой, чтобы покупать элитные квартиры в центре города. По данным руководителя Центрального Агентства Недвижимости, все сделки, которые были проведены агентством по сертификатам в 2002 году, осуществлялись с квартирами в Калинин-ском, Ленинском, Кировском и Дзержинском районах. К сожалению, суммы сертификатов не так велики, как хотелось бы их обладателям, и это ограничивает граждан в праве выбора жилья. Тем не менее, наличие дополнительных денежных средств может помочь осуществлению желания покупки жилья в любом месте города Новосибирска и Новосибирской области. С помощью риэлтеров и огромной базы данных выставленных на продажу квартир в Центральном Агентстве Недвижимости владельцы сертификатов подбирают практически идеальные варианты. К примеру, семья военнослужащего из четырех человек, сегодня, при приобретении жилья в Новосибирской области, опирается на сумму 850 тысяч рублей. При этом обязательным критерием при выборе жилья является жилая площадь квартиры не менее 32 кв.м. Подобной жилой площадью в городе Новосибирске обладают практически каждая трехкомнатная квартира и немногие двухкомнатные (улучшенной планировки 90-х серий и полногабаритное жилье застройки 50-х годов). Таким образом семья из четырех человек может себе позволить довольно широкий спектр квартир в спальных районах города. МИФ 2 Поскольку срок действия сертификата составляет 9 месяцев со дня выдачи, то и заветного обладания выбранного жилья нужно будет ждать в течение девяти месяцев. Это не так. Как правило, с момента подписания договора с продавцом, когда все документы на квартиру готовы и проверены, до сдачи акта приема/передачи жилья в учреждение юстиции для регистрации права собственности, проходит не более месяца. Тому способствует и отношение Учреждения Юстиции к регистрации сделок, оплачиваемых посредством госжилсертификата. Срок регистрации обычной сделки купли-продажи - 30 календарных дней. Сделка с сертификатом обязана регистрироваться в течении 10 дней. Такое особое отношение со стороны федерального учреждения уже заслуживает внимания и доверия. Это касается и продавцов квартир, которых также интересует - сколько времени им придется ждать расчета за квартиру. После открытия расчетных счетов покупателя и продавца в Сбербанке РФ и предоставления заверенного учреждением юстиции договора купли-продажи, на перечисление денежных средств из казначейства на счета уходит примерно 10 банковских дней. Однако, юрист Центрального Агентства Недвижимости Мария Завадская напоминает о том, что срок действия сертификатов действительно ограничен девятью месяцами и продлению не подлежит, поэтому надо укладываться в сроки. Случаи просрочки срока действия сертификатов редко, но бывают. Сами понимаете, насколько они оказываются неприятными для бывших владельцев сертификатов. МИФ 3 Довольно часто в своей практике мы сталкиваемся с сомнением и самих нуждающихся в улучшении жилищных условий. Часто даже встает вопрос: «А надо ли брать предлагаемый сертификат?» Выдвигаются альтернативы: может быть лучше дождаться получения субсидий на покупку жилья, а, может быть, квартиру выдадут в новом доме, который планируют построить в военном городке? Конечно, условия у каждого свои. Но в большинстве случаев ситуации типичны. Годы идут, пенсия не за горами, а проживать в служебной квартире с подселением или в общежитии уже невыносимо. И, что уж душой кривить, перспектив у большинства нет никаких. Строительство жилья для военных практически не производится, а субсидии принципиально выдают только на целевые нужды. Система госжилсертификатов на этом фоне является той единственной соломинкой, за которую стоит держаться. И, вопреки слухам, – это действительно надежный инструмент. Технология работы с ним такова, что получатель сертификата не может потратить ссуду на собственные иные нужды, или неудачно вложить деньги, он сможет потратить выданные средства только на получение квартиры для своей семьи. Все этапы от выбора квартиры до перечисления денег четко отслеживаются и легко доказуемы. Так что, если есть возможность купить квартиру по сертификату – используйте ее. МИФ 4 Бытует мнение продавцов, что продажа жилья владельцу жилищного сертификата возможно сопряжена с рисками как задержки оплаты, так и элементарного мошенничества. Спешим Вас заверить – это неправда. Схема проведения сделки купли-продажи с сертификатом отличается лишь формой оплаты. Она безналичная, то есть со счета в банке у покупателя будут перечислены деньги на счет в банке у продавца. Стоит отметить, что из всех существующих способов расчета безналичный расчет наиболее безопасный, менее трудоемкий и затратный. Чтобы открыть счет в банке требуется только 10 рублей, которые при закрытии счета вам же и вернутся. Главное, вы, как продавец, практически не оперируете наличностью, а значит исключаете возможность мошенничества, споров при операции расчета и других возможных неприятных ситуаций. Банковскую проводку со счета на счет оспорить практически невозможно. Первым этапом сделки является возникновение основания для платежа, другими словами заключение договора купли-продажи. В нем четко указывают, с какого счета, на какой, какая сумма и в какой срок должна быть перечислена от покупателя к продавцу. Здесь заключаются гарантии как для покупателя - он знает, за что платит, так и для продавца. Ведь, несмотря на регистрацию купли-продажи в Учреждении Юстиции, в случае, если перед вами не исполнены обязательства покупателя (просрочен платеж или перечислены деньги не в полном объеме) расторгнуть сделку не составит труда. Что еще не маловажно, при снятии со счета денежных средств, перечисленных по сделке с сертификатом, банк не берет с продавца и покупателя процентов. То есть расходы равны нулю. МИФ 5 На купленную по сертификату квартиру не распространяется право собственности приобретателя. Это не совсем так. На вопрос о том, какими правами наделяются в отношении квартиры, приобретаемой по госжилсертификату, члены семьи владельца сертификата, дает ответ п.10 постановления Правительства РФ от 29 марта 1999 г., которым установлено, что приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата. Но в договоре купли-продажи должны быть указаны доли сособственников в праве собственности на приобретаемую квартиру. А вот граждане, получающие сертификаты в результате утраты жилья по причине чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, жилое помещение предоставляется бесплатно, но внаем в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. на основании решения органа исполнительной власти. Иными словами, граждане, получившие жилье, имея статус беженца или переселенца, получают на квартиру обычный ордер. С владельцами документа и совершеннолетними членами семьи заключается договор социального найма жилого помещения, которое, разумеется, впоследствии может быть приватизировано с соблюдением требований законодательства. МИФ 6 По сертификату можно приобрести квартиру в новостройке. Нет. Программа предусматривает оплату только договоров купли-продажи уже готового жилья, находящегося в собственности продавца жилья. Договора инвестирования, долевого участия, к оплате не принимаются. Изучая возможность покупки квартиры в доме-новостройке, особое внимание обратите на срок сдачи дома. Помните, что с момента приемки дома Госкомиссией до его оформления в собственность продавца жилья проходит до двух месяцев.Так же ограничения существуют при покупке комнат или частных домов. По сертификату можно купить только квартиру в жилом доме. Впрочем, есть масса способов воплотить мечту о частном домовладении и приусадебном хозяйстве, используя субсидированные средства. Самый простой способ состоит в приобретении квартиры у родственников «на время», перечисленные денежные средства ваша родня вам же и возвращает после возврата квартиры исходному владельцу, но уже наличной суммой, которую вы вольны будете потратить по своему усмотрению. РИСКИ В принципе, никаких рисков ни покупатели жилья, ни продавцы в операциях приобретения жилого помещения по сертификату, не имеют. Единственное, пожалуй, что может произойти, так это скрытие самого факта оплаты посредством сертификата. При этом можно столкнуться с тем, что в уже составленный договор купли-продажи придется вносить изменения. А любые исправления банк сможет пропустить только с помощью дополнительного соглашения, которое так же подлежит регистрации, но уже без льгот, а по полной программе - в течении 30 дней. В общем не стоит опасаться предложений рассчитаться за квартиру с помощью жилищного сертификата. Центральное Агентство Недвижимости предлагает комплекс услуг, как для покупателя, так и для продавца. Все, начиная от поиска варианта квартиры до юридических консультаций. Владельцам сертификатов, не имеющих средств для наличной оплаты услуг агенства предлагаем идеальные условия, при которых услуги оплачиваются из суммы по сертификату. Ежегодно сотни владельцев сертификатов находят профессиональную поддержку у сотрудников ЦАН. Обращайтесь, мы рады Вам помочь.

Ключевые слова: Рынок недвижимости