Жизнь в "новом качестве"

Все больше граждан произведя определенные накопления стремятся в духе демократии расстаться с неудобным типовым жильем, с целью улучшить свои жилищные условия. Несмотря на рост квартирной платы и коммунальных услуг желающих переехать в новую просторную квартиру меньше не становится. Причина популярности рост благосостояния некоторых слоев населения в период относительной стабильности экономики. Также немало тому способствует интервенция со стороны столичного капитала практически во все области сибирского бизнеса. Все больше и больше жителей столицы прибывает для организации бизнеса и в наш город. Мало затрудненные в средствах они довольно быстро произвели изменения как на рынке аренды дорогого жилья так и на рынке купли-продажи в секторе от 50 тысяч долларов США. Все больше граждан произведя определенные накопления стремятся в духе демократии расстаться с неудобным типовым жильем, с целью улучшить свои жилищные условия. Несмотря на рост квартирной платы и коммунальных услуг желающих переехать в новую просторную квартиру меньше не становится. Причина популярности рост благосостояния некоторых слоев населения в период относительной стабильности экономики. Также немало тому способствует интервенция со стороны столичного капитала практически во все области сибирского бизнеса. Все больше и больше жителей столицы прибывает для организации бизнеса и в наш город. Мало затрудненные в средствах они довольно быстро произвели изменения как на рынке аренды дорогого жилья так и на рынке купли-продажи в секторе от 50 тысяч долларов США. Конечно квартира с высотой потолков под три метра, большим балконом, двумя санузлами, удобной планировкой, кухней от 15 м2, общей площадью сотню – полторы метров квадратных, в придачу с солидными соседями является заветной целью многих семей. Выбор подобного готового жилья не велик, вот и приходится потребителю, подавляя выработавшиеся рефлексы недоверия, участвовать в долевом строительстве. Стать инвестором - нелегкое решение для покупателей жилья. Ждать, пока дом будет построен, сдан государственной комиссии, зарегистрировано право собственности и произведен ремонт - процесс долгий. Другая важная проблема – отсутствие единого реестра строящегося жилья, отрезвляет как холодный душ многократно “наступавших на грабли” наших земляков. Действительно до момента сдачи дома госкомиссии единственным органом, отвечающим за реестр инвесторов в строящемся доме, является заказчик строительства. От его порядочности и организованности будет зависеть кем станет добросовестный инвестор после сдачи дома в эксплуатацию: либо счастливым собственником квартиры, либо несчастным обманутым потребителем при наличии иных претендентов на одну и ту же квартиру. С 1999 года аналогичный вопрос в секторе вторичного жилья успешно решен созданием новой структуры федерального значения – Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но вот в секторе новостроек дальше прений пока не продвинулись. Наряду с этими проблемами у покупателей строящихся домов, как правило, проблема качества нового жилья отходит, безусловно, на второй план. Но как же неизменное: “Кто платит тот музыку и заказывает”? Кто-то скажет, что и в эпоху социалистического жилья качество отделки “под ключ”, обязательной в те времена, оставляло желать лучшего. Дешевые обои, коричневая масленая краска, естественная вентиляция в виде щелей в столярке и строительный мусор под линолеумом - вот примерный перечень неизменных недостатков достающихся в придачу новоселу тех времен. Как правило, рачительный хозяин стремился сделать ремонт сразу после новоселья. Да, но то во-первых было “бесплатно”, а во вторых отказываться возможностей не было. В очередях на улучшение жилищных условий стояли бывало и лет по двадцать, так что второго такого случая в жизни могло бы и не представиться. Сегодня почти на 98% квартир в Новосибирске сдаются под самоотделку. Основная причина – застройщик стремится любыми путями сделать более конкурентоспособной конечную стоимость квадратного метра своих квартир, при этом стремится получить максимальную прибыль. Самый просто способ достижения такой цели – снизить собственные издержки. Согласно СНиПам, квартира передающаяся инвестору застройщиком должна быть оборудована оконными блоками, входными и межкомнатными дверями, сделана цементная стяжка пола, оштукатурены стены, проведена электрическая и сантехническая разводка. Это необходимый минимум. При несоблюдении этих требований дом просто не будет принят в эксплуатацию. Только вот представители компаний, производящих ремонт и отделку, отмечают порой просто катастрофическое качество «товара», производимого строителями. Нередки случаи, когда чтобы выровнять поверхность стены, приходится «снимать» с нее слой в 10-12 см. неравные диагонали окна придают оконным проемам форму четырехугольника с неравными углами, неровные плиты потолочного перекрытия - со швом на границе дают перепад уровня потолка, который скрыть можно только устройством подвесных потолков. Практически в каждой квартире цементная стяжка пола допускает наличие трещин и воздушных подушек. Вот и приходится зачастую, несмотря на ограниченную отделку, все же начинать с полного демонтажа “творчества” строителей. Что зачастую обходится уже не в копеечку счастливым новоселам. Представьте себе во сколько Вам обойдется скажем демонтировать плохо положенную стяжку на полу площадью сто квадратных метров и с толщиной сантиметров десять, далее вынести строительный мусор скажем этажа с десятого (месяца три лифт работать не будет, а на четвертый сосед при переезде сломает его), оплатить его вывоз и утилизацию. Дорого, но еще и обидно, что ты это уже раз оплатил. Тот факт, что в ряде случаев качество строительных работ не дотягивает до требований СНиПов, подтверждают и специалисты инспекции Госархстройнадзора мэрии. Но даже если в доме одна-две квартиры имеют существенные недоделки, тем не менее, чтобы не задерживать остальных инвесторов, здание в целом проходит государственную приемку. Недоделанная квартира при этом сдается товариществу собственников жилья (ТСЖ) для дальнейшей доработки. Однако, проблема в том, что председателя ТСЖ, по закону, выбирает застройщик, поэтому он далеко не всегда действует в интересах инвестора. Основным инструментом регулирования отношений инвестора и строителя является инвестиционный договор. Рекомендуем до его заключения привлечь специалистов для его оценки. Проверьте, какие работы входят в перечень запланированных по договору. Вполне возможна ситуация так называемых многоступенчатых договоров, по которым объем работ может быть разбит и оговорен отдельным договором с проплатой каждого на определенном этапе строительства. Это делается опять же для ведения в заблуждение инвестора, относительно конечной стоимости квартиры. В этом случае требуйте полной калькуляции всех Ваших затрат. В инвестиционном договоре, в отличие от договора купли-продажи, предметом сделки выступает не квартира, а правомочия требовать от застройщика исполнения обязательства в будущем построить и передать квартиру инвестору. Таким образом, если инвестор выполнил свои обязательства перед застройщиком в объеме и сроках согласно договора, то последний обязан передать инвестору обещанную квартиру в качестве, оговоренном инвестиционным договором по акту приема - передачи. На практике большинство инвесторов готовы принять квартиры и подписать акт приема-передачи квартиры несмотря на явные недоделки. Какова же причина такого поведения инвесторов? Все довольно просто. Строители довольно часто сознательно идут на обман, приуменьшая реальные сроки строительства. При этом используется психологически продуманный ход: мало кто прождав два - три года станет расторгать инвестиционный договор. Во первых, к этому времени что-то напоминающее будущее строение уже вырисовывается, во вторых, врят ли Вам легко отдадут вложенные деньги, а если и отдадут так без всякой индексации. Подобный маркетинговый прием применяют в системе сетевого маркетинга. Для того чтобы Вы приобрели товар Вам настойчиво предлагают хотя бы подержать его в руках. Далее срабатывает инстинкт “собственника” и Вам подсознательно не захочется с ним расстаться. В общем будут веские аргументы продолжать “сотрудничество”. Сроки сдачи дома традиционно переносятся и затягиваются, поэтому ждать квартиры зачастую приходится не обещанные год-два, а возможно четыре – пять. Поэтому к окончанию строительства практически все самые непримиримые поборники справедливости готовы все забыть и простить лишь бы побыстрее отдали квартиру. А уж о качестве речь и не ведется. Помните, подписав акт приема – передачи квартиры вы не сможете предъявить претензии к качеству квартиры. Бывает и так: инвестор обращается к застройщику за разрешением приступить к самоотделке еще до этапа сдачи дома в эксплуатацию. Строители пойдут на это лишь после того как вы примете квартиру со всеми строительными недостатками, а на помощь со стороны застройщика придется надеяться лишь исходя из устных обещаний. Вот и получается, что как и в прежние времена принцип: “бьют – беги, а дают - бери” по прежнему актуален. Конечно, есть случаи, когда инвестор предъявлял претензии к качеству, но это скорее исключение, как страшный сон для застройщика. Впрочем, сегодня реальной помощи в отстаивании своих интересов Вам не смогут оказать и в отделах защиты прав потребителя. Претензии к качеству строительных услуг рассматривают профсоюзные объединения строителей. Их решения носят рекомендательный характер и не особо популярны. По мнению экспертов рынка недвижимости ситуация координально изменится естественными законами рынка. То есть здоровая конкуренция позволит инвестору выбирать, учитывая все особенности и параметры. Но ориентировочный прогноз эволюции в качестве строительства будет ощутим только через пять –десять лет.

Ключевые слова: Рынок недвижимости