Что нам стоит дом построить? ЧАСТЬ 1. БУДЕТ ЛИ ДОМ?

Что может быть удобнее, чем покупка квартиры в строящемся доме? Постепенно, в рассрочку, по квадратному метру вы оплачиваете стоимость квартиры, самостоятельно выбираете планировку будущего жилья, каждый день, проходя мимо, видите, как этаж за этажом растет ваш будущий дом... И в конце концов получаете новую и сравнительно недорогую квартиру... Но, увы, и такая, казалось бы идеальная схема покупки жилья имеет свои недостатки, и их необходимо учитывать. Человек, решивший приобрести квартиру в строящемся доме, – не просто покупатель, он становится инвестором, а потому должен знать о возможных рисках, возникающих при заключении договора инвестиционной деятельности. Не смотря на то, что в обоих случаях речь идет о приобретении жилья, между инвестором и покупателем существует принципиальное отличие. Инвестор, в отличие от покупателя готовой квартиры, приобретает не квадратные метры, а право требования с заказчика строительства на условиях договора квартиры определенной площади в определенном доме. Конечно, если есть договор – есть с кого требовать, и в случае неисполнения обязательств можно прибегнуть к принудительному (судебному) обретению обещанной квартиры. Но это возможно, если обещанная квартира существует или если заказчик строительства платежеспособен. Самый очевидный из рисков, о котором пойдет речь в данной статье (о других возможных рисках мы расскажем в следующих номерах) – дом не будет построен. Строительство дома может быть «заморожено» на неопределенный срок в связи с тем, например, что заказчик начнет испытывать финансовые трудности или не сможет получить разрешения на строительство. Не исключено, конечно, что данный объект возьмется достраивать другая фирма. Но вряд ли она будет делать это бесплатно, тем более, если предыдущая компания уже продала большую часть жилья. Максимально обезопасить себя от риска незавершенного строительства можно только путем внимательного отношения к компании, с которой вы собираетесь сотрудничать. Истина первая: «У вас и у строителей цели одни, а интересы разные». Иными словами, и вы и заказчик строительства хотите как можно быстрее построить дом, но чем больше вы заплатите за свои квадратные метры, тем большую прибыль получит компания. Решив приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо как можно больше узнать о компании, с которой вы будете заключать договор. Не стоит слепо доверять громким названиям и рекламе. Способ снизить финансовые риски – это обращение в фирму, которая не первый день работает на рынке, за плечами которой немало сданных домов. Даже если все отзывы о компании будут положительными, доверять ей слепо не стоит. Прежде чем заключать договор нужно проверить необходимую документацию компании и строительного объекта. Но для начала, нужно разобраться, с кем именно вы имеете дело. В строительстве дома участвуют следующие субъекты: + Заказчик – юридическое лицо (предприниматель), имеющее лицензию на строительство и выполнение функций заказчика, которое привлекает средства инвесторов и нанимает застройщика. + Застройщик – организация, имеющая лицензию на строительную деятельность. Застройщик, как правило, нанимает подрядчиков, которые работают по узкому профилю. + Подрядчик – юридическое (или физическое) лицо, выполняющее комплекс строительных или отделочных работ на правах подряда. Подрядчик обязан иметь лицензию на производство работ. Он может по согласованию привлекать субподрядчиков. + Инвестор – лицо (физическое или юридическое), которое вкладывает средства в строительство дома и получает в этом доме квартиру (одну или несколько). Фирма, у которой вы решили приобрести квартиру может быть заказчиком, застройщиком (хотя чаще всего эти функции совмещает одна компания) или инвестором. Заключение договора имеет ряд особенностей, в зависимости от того, с кем вы предполагаете вступить в договорные отношения. Разобравшись с цепочкой участников строительства дома, а также с тем, какую роль в ней играет фирма, предлагающая вам купить квартиру, можно приступать к проверке документации. Если заказчик и застройщик строительства представлены разными компаниями, необходимо проверить договор подряда. У фирмы инвестора нужно проверить и инвестиционный договор. Документы, которые необходимо проверить у заказчика строительства: 1. Учредительные документы: – свидетельство о регистрации и перерегистрации (до 1 июля 2003 года все юридические лица обязаны были пройти перерегистрацию) предприятия; – документ территориального органа государственной статистики, содержащий код заказчика по Общероссийскому классификатору предприятий; – устав компании; – учредительный договор; – протокол о полномочиях лица, с которым вы подписываете договор; – свидетельство о постановке на учет в налоговых органах; – лицензия заказчика (застройщика) на осуществление строительной деятельности. Учредительные документы – это «паспорт» компании. Их проверка необходима для того, чтобы убедиться, что вы имеете дело с действительно существующей организацией, а не с ООО «Рога и копыта», а лицо, с которым вы подписываете договор, обладает правами на его подписание. Договор может быть подписан только директором либо должностным лицом, действующим на основании доверенности. Если договор подписывается по доверенности, вы должны иметь на руках еще и копию этой доверенности. 2. Документы на строящийся объект: – заявление (ходатайство) заказчика на получение разрешения на строительство объекта недвижимости установленной формы; – акт органа исполнительной власти о разрешении на строительство данного объекта (например, распоряжение мэра или губернатора); – документ, удостоверяющий право заказчика на пользование земельным участком (копия государственного акта, свидетельства, договора аренды); – положительные заключения краевых или местных органов госконтроля по проектной документации на строительство в зависимости от значения и специфики объекта: органа архитектуры и градостроительства, органа государственной противопожарной службы, центра Государственного санэпиднадзора; – утвержденная проектная документация на строительство, проект (рабочий проект); – ориентировочный план осуществления строительства по годам, устанавливающий сроки его в целом, и основных объектов с детализацией подготовительных работ первого года строительства (копия); Проверка документов на строительство (лицензия, разрешение, договор аренды земельного участка) и проектной документации намного уменьшит риск, что строительство дома закончится, так и не начавшись. Кроме того, в этих документах обязательно указывается, какие именно объекты позволено строить компании. И вы уже не примете предложение купить квартиру на шестом этаже пятиэтажного дома. Изучение проекта дома необходимо, чтобы выбрать свою будущую квартиру. Кстати, вносить изменения в уже утвержденный проект (такие, например, как пристройка балкона, камина и проч.) в процессе строительства компания не может. Все изменения должны обязательно согласовываться с множеством госинстанций, а это требует времени и денег. Истина вторая: «Многие организации, причастные к строящемуся объекту, стремятся продать квадратные метры как можно скорее, иногда даже не обретя на них права». Самым щекотливым вопросом при инвестировании является вопрос: где гарантии, что я единственный обладаю правами на будущую квартиру?.. Стоит отметить, что инвестиционные сделки не могут пройти государственную регистрацию в Учреждении юстиции, поэтому ситуация с двойными продажами вполне возможна. Чаще всего это происходит так. Заказчик (тот, кто организовал строительство) и застройщик (тот, кто взялся построить дом) – две разные организации оформили свои отношения договором, по котором застройщику за работу на объекте причитается 30 квартир в строящемся доме. В процессе строительства застройщик реализовал их инвесторам, но за необоснованный простой в работе заказчик отказал застройщику в передаче двух из тридцати квартир, и в последствии сам продал их другим инвесторам. Акт двойной продажи налицо. Предстоит суд, где покупателю правой стороны достанется квартира, а покупателю неправой стороны придется отсуживать свои деньги. Помните, до момента сдачи дома в эксплуатацию только заказчик ведет реестр инвесторов, в котором напротив фамилии указан номер выбранной квартиры и номер заключенного договора. Следовательно, любые сделки с инвестициями до сдачи дома письменно согласовываются с заказчиком строительства. Заглянуть в этот реестр до подписания договора будет совершенно не лишним. Истина третья: «Если вам отказали в знакомстве с документами, значит компании есть что скрывать». Действительно, очень часто убеждаешься, что сервис отделов продаж строительных компаний далек от совершенства. Не стесняйтесь задавать вопросы до внесения инвестиционных взносов. Если вас не устраивает подход менеджера – обратитесь к руководству, возможно, линия руководства будет иной. Подумайте, если вас неприветливо встречают, когда вы вносите деньги, как вас будут встречать, если вам придется их забирать. Истина четвертая: «Так ли вы богаты, чтобы позволить себе экономить на проверке документов?» К сожалению, человеку неискушенному в юридических делах просто невозможно самостоятельно проверить всю необходимую документацию. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей, лучше всего прибегнуть к помощи независимых специалистов. Конечно, экспертиза всей документации строительной компании стоит определенных денег, но эти затраты гораздо меньше того, что можно потерять, не приняв вовремя необходимых мер предосторожности. (продолжение следует)

Ключевые слова: Рынок недвижимости