Не дай мне Бог сойти с ума

Культура имеет очень нежное отношение к сумасшедшим. Юродивым дается право претендовать на провозглашение высоких истин и приписывается особая свобода мысли. Спектр героев колеблется от принца Гамлета и « Записок сумасшедшего» Гоголя вплоть до получающих Оскар героев голливудских фильмов. Но реальность существенно отличается от вымысла. И Закон Российской Федерации людей с определенными психическими заболеваниями, неспособных осознавать свои действия, относит к недееспособным. А поскольку они не могут нести ответственность за свои решения и поступки, то закон лишает их возможности совершать какие-либо юридические действия. В своем уме и добром здравии В договорах о покупке – продаже квартир существует такой весьма щепетильный пункт как дееспособность лиц, совершающих сделку. Гражданский кодекс определяет дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и осуществлять их (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Дееспособность зависит исключительно от личных качеств человека, от его способности к обладанию собственной волей, позволяющей совершать разумные действия, понимать и сознавать их последствия и значение. Речь идет о способности приобретать и осуществлять свои гражданские права "своей волей и в своем интересе" (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Такая способность не может появиться у человека вместе с правоспособностью, т.е. в момент рождения, она приходит к нему постепенно, по мере его взросления, умственного, физического и социального развития, приобретения жизненного опыта. Поэтому дееспособность в зависимости от ряда качеств может подразделяться на полную, неполную (частичную) и ограниченную. Полная дееспособность. Закон связывает наступление у граждан полной дееспособности с достижением возраста гражданского совершеннолетия - восемнадцати лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Обладая полной дееспособностью, гражданин вправе приобретать и осуществлять своими действиями любые, не противоречащие закону права. В отношении сделок с недвижимостью правом их совершать обладают только лица, обладающие полной дееспособностью. Легко ли быть молодым Неполная дееспособность. При неполной или частичной дееспособности гражданин может осуществить собственными действиями не все правомерные действия, и в нашем случае их операции с недвижимостью весьма ограничены. Неполной дееспособностью обладают несовершеннолетние лица, а ее объем зависит от их возраста. Закон различает две группы таких лиц: o малолетние - в возрасте до 14 лет. o несовершеннолетние в - возрасте от 14 до 18 лет; Закон устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, т.е. малолетних, сделки от их имени могут совершать только их законные представители (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Сам ребенок даже не обязан присутствовать на сделке. При этом за тем, чтобы права малолетнего не были ущемлены (то есть его имущественное положение не ухудшилось) следят органы опеки и попечительства. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Тем не менее, по закону ответственность по сделке несут сами несовершеннолетние. Среди детей в возрасте от 14 до 18 лет необходимо указать на несовершеннолетних, которые могут при определенных условиях быть объявлены полностью дееспособными. Такое объявление называется эмансипацией и может быть в отношении тех, кто достиг 16 лет и работает по трудовому договору (контракту); либо с согласия родителей (усыновителей, попечителей) занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится решением органа опеки и попечительства, если имеется согласие родителей (усыновителей, попечителей) или по решению суда (если такое согласие отсутствует). Результатом эмансипации является приравнивание подростка к полностью дееспособному гражданину и соответственно возможность самостоятельного заключения им сделок. Граждане в нетрезвом состоянии не допускаются Ограниченная дееспособность. Народная мудрость говорит, что тот, кто не может выкинуть дурь из головы может выкинуть все что угодно. Ограничение гражданских прав, в том числе и дееспособности, возможно только на основании федерального закона и только в пределах, необходимых для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Так, допускается ограничение судом дееспособности лиц, ставящих свою семью в тяжелое материальное положение вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Над такими лицами устанавливается попечительство (п. 1 ст. 30 ГК РФ). И соответственно этому все более-менее серьезные сделки, распоряжение имуществом возможно лишь с согласия попечителя. Судебное решение, которым была ограничена дееспособность гражданина, может быть отменено по отпадении оснований, обусловивших такое ограничение. Суд, отменяя ранее вынесенное решение, отменяет и установленное над гражданином попечительство (п.2 ст.30 ГК РФ). На что здесь нужно обратить внимание? Если человек, продающий Вам квартиру, по виду явно может быть отнесен к категории алкоголиков или наркоманов, то будьте предельно аккуратны. И хотя далеко не каждый алкоголик или наркоман может признан ограниченно дееспособным – для такого решения суда необходимо, как минимум, доказать, что его злоупотребления ставят семью в тяжелое материальное положение – но риск все равно существует. Я сошла с ума! Какая досада И, наконец, существует такое понятие как недееспособность. Как говорится, сумасшедшие встречаются везде, но только в психиатрической больнице это бросается в глаза. Лишение дееспособности определяется только в судебном порядке в отношении лица, которое в силу душевной болезни или стойкого психического расстройства не способен осознавать характера своих действий и руководить ими. Самостоятельно недееспособные лица не могут совершать никаких юридически значимых действий. Указанным лицам назначается опекун, который совершает за них все юридически значимые действия. В суд с заявлением могут обратиться любые заинтересованные лица, причем независимо от того проживают они с предполагаемо недееспособным гражданином или нет. В заявлении должны быть указаны обстоятельства, свидетельствующие о наличие расстройства, вследствие чего он не может понимать значение своих действий. Суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу. При явном уклонении суд в судебном заседании с участием прокурора и психиатра может вынести определение о принудительном отправлении на экспертизу. Лишение дееспособности – достаточно большое ограничение гражданской свободы – поэтому оно происходит в судебном заседании при обязательном участии самого гражданина, заявителя, прокурора и представителя органов опеки и попечительства. Заявитель освобождается от уплаты судебных издержек: но если суд установит, что заявитель действовал недобросовестно, то суд взыскивает все издержки с него. Одновременно с вынесением решения о недееспособности назначается опекун, который будет совершать все сделки за недееспособного гражданина. Но это не значит, что опекун может вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом больного. Все действия опекуна попадают под контроль органов опеки, которые следят, чтобы интересы опекаемого неукоснительно соблюдались. При нарушении прав недееспособного опекун может быть отстранен или привлечен к ответственности. Пролетая над гнездом кукушки Мы решили обратиться к этому вопросу, потому что на самом деле проверить насколько вменяем собственник квартиры, которую Вы собираетесь приобрести, весьма непросто. А ситуации, когда человек с соответствующим заболеванием продал квартиру, руководствуясь только ему известной идеей, а затем родственники, обнаружив, что недвижимость уплыла из семьи, срочно побежали в суд признавать сделку недействительной, хоть и не слишком распространены, но вполне возможны. В Центральном Агентстве риэлтеры рассказывают про недавно произошедший случай, когда бабушка пришла продавать квартиру. И квартира была хорошая и цена вполне приемлемая, быстро нашлись покупатели. Но специфика работы риэлтера такова, что как личный доктор он выслушивает от клиента все подробности и перипетии его жизни. И вот некоторые жизненные обстоятельства почтенного возраста собственницы смутили риэлтера и покупателя, да и в возрасте после 65 уже желательно иметь справку из психоневрологического диспансера. История же бабушки такова, что она взяла к себе на проживание (видимо, сдавала комнату) мужчине из Азербайджана и, по ее словам, их отношения стали таковыми, что он предложил ей продать квартиру и переехать жить к нему в Азербайджан, где у него сад, фрукты. Существенная разница в возрасте ничуть не смущала переживающую вторую молодость даму. Результат ее освидетельствования был неутешителен: она была признана не осознающей значение своих действий - то есть недееспособной. При этом никто не гарантирует, что она не обратиться завтра в какую-то небольшую риэлтерскую контору, где никто не будет предупреждать покупателя о таких опасностях, а потом вдруг прибегут дети или племянники влюбленной старушки и притом, что она уже на учете в психдиспансере, признать сделку недействительной не составит особого труда. При этом квартира вернется к старушке, а смогут ли получить покупатели обратно деньги весьма сомнительно. Рискованной может быть и покупка квартиры у тяжелобольного человека. Был случай, когда племянница, живущая вместе с больной бабушкой и ухаживающая за ней, продавала квартиру – они собирались переехать в более удобное для пожилой женщины место. И так получилось, что буквально через два дня после совершения продажи старушка умерла. После поминок родственники задумались, что все остальные наследники остаются ни с чем и опротестовали продажу на основании того, непосредственно перед смертью человек не может быть дееспособен. В нотариальной работе существует практика, по которой никакой документ не может быть подписан лицом старше 70 лет без предоставления справки о дееспособности. Кроме того, сделки, совершаемые по программе ипотечного кредитования, считаются самыми безопасными, в том числе и потому что в числе подстраховок требуются справки из психоневрологического и наркодиспансера. При совершении рядовых сделок по купле-продаже квартир таких требований нет. И краеугольным камнем этой ситуации является то, что, с одной стороны, никто не может потребовать от человека предоставить справку о его дееспособности – это предполагается как изначальная данность и такое требование может восприниматься как ограничение свобод гражданина, но, с другой стороны, не имея такой справки на руках никто не может быть уверенным в том, что сделка не может быть опротестована. Во всяком случае, если у вас возникают подозрения о дееспособности человека, то неплохо деликатно разузнать все у соседей – «сарафанное радио» по-прежнему остается одним из доступных способов проверки, если же сомнения одолевают вашу душу, то можно обратиться в муниципальный орган опеки и попечительства и выяснить не находится ли ваш партнер под опекой или патронажем. Проще, если у хозяина квартиры имеется военный билет или водительские права, которые автоматически предполагают, что человек уже прошел через названные инстанции. Как правило, наше воспитание не позволяет спросить прямо у человека, продающего квартиру, мол, а в своем ли ты уме. Но при всем при этом незнание этого вопроса не гарантирует вам надежной покупки. В качестве вашего посредника при совершении серьезных сделок агентство недвижимости может более деликатно выполнить эту задачу, попросив справку о дееспособности, не обижая свобод и интересов клиента. Опытный глаз риэлтера почти всегда определит, когда что-то нечисто и если агентство недвижимости ориентировано на потребности клиента и ему дорого его честное имя, то сомнительных сделок оно просто не допустит.

Ключевые слова: Рынок недвижимости