Продажа квартиры. Инструкция к применению

Насколько часто мы задумываемся о том, что неплохо было бы продать квартиру и купить себе лучшее жилье, настолько велики и наши сомнения. Ведь продажа недвижимости — дело серьезное, следовательно, и подходить к этому вопросу стоит не менее ответственно. Человек, которому ни разу не приходилось продавать свое жилье, всю эту процедуру представляет себе достаточно смутно. Сама по себе продажа квартиры предполагает ряд «пошаговых» мероприятий, которые достаточно предсказуемы. В силу того, что сталкиваться с вопросами недвижимости нам приходится далеко не каждый день, ряд советов потенциальному продавцу квартиры придется как нельзя кстати. С чего начать? Квартиру люди обычно продают из двух достаточно простых соображений: выручить за нее деньги либо приобрести другое жилье. Первое, что логично было бы сделать в том и другом случае — оценить свою квартиру. На начальном этапе сделать это можно самостоятельно, полистав журналы по недвижимости и другие специализированные издания, примерно «прикинуть», что почем. Здесь нужно иметь в виду, что по выставленным ценам нельзя сделать точный прогноз, требуется несколько больше информации по условиям сделки и расположению дома. Порой желания продавца намного выше возможностей, цена поставлена на «авось» и предполагает существенный торг. Порой, напротив, небольшое, обиженное вниманием потребителя, агентство, занижает в рекламе цены в расчете привлечь потенциального покупателя, а уж затем «утолкать» его на квартиру по более высокой цене. Есть смысл воспользоваться помощью профессионала, который опытным взглядом досконально изучит Ваш район проживания, инфраструктуру, расположение дома, состояние жилья, а также конъюнктуру рынка. Грамотный специалист по недвижимости даст точную оценку Вашей квартиры, что позволит быстро продать её, не продешевив. Документы Одновременно следует подумать о документах на квартиру. Подчас продавцы квартиры пребывают в уверенности, что с документами у них все в полном порядке, а когда дело доходит до продажи выясняется, что проблем немало. Если с Вами работает профессионал, то он, прежде всего, проверит наличие полного комплекта документов, посоветует, что нужно получить или сам займется их сбором. Обратите внимание: если имеются другие сособственники — в обязательном порядке получите их согласие на продажу. Если жильё было приобретено в период брака в результате возмездной сделки, то Ваш супруг, даже если он и не является сособственником, имеет право на свою долю. Необходимо заручиться и его согласием. Также потребуется согласие государственных органов опеки и попечительства в том случае, если в число собственников квартиры входят несовершеннолетние дети. Обязательными для совершения сделки являются инвентаризационные документы, выданные НЦТИ (БТИ). Срок годности, как правило, составляет 5 лет с момента последнего осмотра объекта техником. При участии в сделке лиц с ограниченной дееспособностью, могут потребоваться дополнительные разрешения. Не лишним будет погасить все имеющиеся долги по оплате коммунальных услуг. Ваша квартира будет более привлекательной для покупателя, если она свободна как физически, так и юридически. Поэтому, если есть возможность выписаться из продаваемой квартиры и вывезти из неё вещи — воспользуйтесь этим. Рекламная кампания В действенности рекламы на квартирном рынке сомневаться не приходится. Стало быть, чем больше людей узнают о том, что Вы продаёте квартиру, тем скорее найдётся тот, кто готов будет предложить за неё максимальную цену. Обратившись в агентство недвижимости, обязательно поинтересуйтесь, как проводится рекламная кампания, в какое количество печатных и электронных изданий подаются рекламные объявления. Как правило, планирование рекламной компании и затраты на нее берет на себя риэлтерская фирма. Она же может предложить собственные ноу-хау в зависимости от специфичности объекта: реклама по телевидению, в элитных или коммерческих рубриках, изданиях, уличные банеры. Оценить эффект от рекламной кампании можно по количеству звонков. Если на «смотрины» Вашей квартиры занимают очередь и толпятся под дверью,— стоит подумать о том, чтобы немного «накинуть» цену. Показ квартиры Подав объявления о продаже, приготовьтесь к тому, что продаваемую квартиру надо будет показывать. Интересоваться будут всем, чем только можно: что определяет потребительские свойства продаваемого жилья, кто его собственник, какие имеются правоустанавливающие документы, кто прописан, какие при покупке и после неё могут возникнуть осложняющие обстоятельства. Лукавить не рекомендуется, так как всё сказанное Вами потом будет проверено и перепроверено. Многие из потенциальных покупателей попытаются сразу же проверить Вас «на прочность» и спросят о возможном торге. Хорошим тоном является торг, в пределах от 2 до 5% от стартовой цены. Теперь о самой квартире. Не следует рассчитывать, что ремонт существенно повысит в цене Ваши квадратные метры. Он произведёт благоприятное впечатление, впрочем, так же, как и отсутствие бегающих по стенам тараканов, но не более того. Конечно, если у квартиры совсем уж «непритязательный» вид, то недорогой косметический ремонт не помешает. Только не перестарайтесь. Покупатели говорят, что они «покупают стены»,— их, прежде всего, интересует состояние дома и планировка, ведь интерьер жилья — дело вкуса. При показе квартиры не впадайте в крайности. Не следует без особых на то оснований воспевать достоинства квартиры или рассказывать обо всех недостатках. Учтите, что потенциальные покупатели до просмотра Вашей квартиры, скорее всего, уже побывали в аналогичных квартирах или не преминут это сделать сразу же после визита к вам. Будьте готовы и к тому, что в процессе торга придётся выдержать определённое психологическое давление со стороны Вашего оппонента. Вам могут заявить, что по соседству продают такую же квартиру значительно дешевле. В любом случае не стоит сразу идти на понижение цены, не проверив полученную информацию. Момент расчета Настанет день, когда Вы и покупатель Вашей квартиры окончательно обо всём договоритесь. Обычно это достигается путём взаимных уступок и компромиссов. Пока договорённость достигнута только на словах, не исключено, что покупатель в любой момент может передумать или заявить изменить условия покупки. Поэтому продавцу стоит получить от покупателя некоторую сумму (как правило, 2–10% от стоимости квартиры) в качестве предоплаты (задаток), письменно зафиксировать её передачу и другие важнейшие договорённости по предстоящей сделке. Внесённый задаток подтверждает серьёзность намерений покупателя, ведь в случае его отказа от покупки, этот платёж остаётся у продавца. Необходимо помнить, что, принимая задаток и подписывая предварительный договор, продавец, в свою очередь, берет на себя обязательства совершить сделку в установленный срок. Как правило, между задатком и сделкой проходит некоторое время, достаточное для сбора необходимой суммы и подготовки документов (от 2 до 30 дней). Новосибирская практика проведения процедуры купли — продажи предполагает, что полный расчет с продавцом происходит в день передачи документов на регистрацию в Управление Федеральной Регистрационной службы. Агентство недвижимости в этом случае выступает в качестве посредника, гарантирующего взаимное выполнение обязательств, вплоть до помощи в проверке подлинности денежных купюр. Порядок получения денег по ипотечной сделке предполагает получение полной суммы только после регистрации, но зато подготовка к сделке будет короче по времени и процедура проходит более цивилизованно через банковский счет. Прием и передача квартиры Как правило, в договоре оговаривается срок освобождения квартиры. Он составляет порядка 10 дней. Чтобы не было взаимных претензий лучше сразу в договоре отразить, что именно остается в квартире (встроенная мебель, бытовая техника, светильники и т. п). Несмотря на то, что на практике акт приема-передачи подписывается в Управлении Федеральной регистрационной службы в день сделки, никому не помешает, проявить уважение к покупателю квартиры — лично передать ключи от квартиры и оставить жилье в достойном виде. Сложно ли продать квартиру? Разумеется, процесс этот волнительный, поскольку речь идет о крупной сумме, о серьезном пакете документов. Нет смысла, когда на кону стоит миллионная сумма, пытаться экспериментировать и разводить самодеятельность. Профессиональная риэлтерская помощь для продавца бесплатна. А это означает, что заботы по рекламе, сопровождению просмотров и подготовке документов лягут на плечи специалистов, а Вы сможете спокойно заниматься своим любимым делом.

Ключевые слова: Рынок недвижимости